Диагностика продаж и маркетинга за 2 недели: −50%

Связаться

Железно

География: NDA

Апрель - май 2026

Best use анализ двух участков и разработка ТЗ на проектирование в курортной локации

О проекте

Девелопер

«Железно» — федеральный девелопер, создающий умные среднеэтажные мини-города с развитой инфраструктурой и высоким уровнем сервиса с 2011 года. Реализует проекты в шести городах: Киров, Ижевск, Ульяновск, Екатеринбург, Пермь, Волгоград. Суть его работы — создавать максимально продуманные и функциональные проекты, вызывающие яркие эмоции и чувства у людей.

Точка А

Девелопер рассматривал два перспективных земельных участка на новом для себя курортном рынке, по каждому из которых стояла задача — выбрать наилучший сценарий использования под застройку с дальнейшим выбором формата застройки и концепции продукта. У компании есть значительный опыт работы в рынках крупных городов, но специфика локации и курортной недвижимости требовала иного подхода.

Проблематика

Ключевая особенность локального рынка заключалась в том, что его невозможно объективно оценить только с помощью статистики и количественных показателей. Актуальной информации в открытом доступе было крайне мало — требовалось выезжать на место и собирать её очно.

Для принятия инвестиционного решения требовалось понять изнутри, как в действительности устроен рынок: какие характеристики продукта действительно важны для покупателей, кто формирует конкурентную среду и какие особенности локального спроса необходимо учитывать. Только после этого можно было переходить к оценке самих земельных участков. Каждый из них обладал собственным потенциалом, ограничениями и возможными сценариями развития.

Цель сотрудничества

01

Определить экономически и продуктово обоснованные сценарии использования двух земельных участков, определить их потенциал и оптимальные сценарии использования.

02

Сформировать технические задания на разработку продуктовой концепции по каждому участку, которые станут основой дальнейшего проектирования.

Пишем о продажах и маркетинге в девелопменте, делимся кейсами наших клиентов

Подписаться в Telegram

Подписаться в Max

Что мы сделали

Этап 1: Сформировали основу для разработки наиболее перспективных сценариев использования участков

Чтобы оценить потенциал каждого участка в контексте рынка, мы в рамках серии выездов исследовали локацию, особенности площадок и возможные сценарии реализации.

01

Изучили специфику курортного рынка

проанализировали структуру спроса и предложения;
оценили демографические и социально-экономические предпосылки развития территории;
изучили туристический потенциал и факторы, влияющие на спрос;
исследовали тенденции развития рынка;
провели очные интервью с локальными экспертами.

«В рамках проекта я отвечала за сбор и анализ данных по рынку. С командой «Железно» сложилось продуктивное рабочее взаимодействие: коллеги четко понимали, какая аналитика им нужна, формулировали запросы по существу — это сильно ускоряло работу и позволяло фокусироваться на главном. Как аналитику, мне особенно ценно, когда заказчик разбирается в рынке и говорит с тобой на одном языке. Работать было комфортно и профессионально — благодарю за этот опыт».

Татьяна Трифонова

Ведущий аналитик

02

Проанализировали конкурентную среду

изучили существующие и перспективные проекты;
сравнили их продуктовое наполнение;
оценили ценовое позиционирование;
проанализировали квартирографию и сервисную составляющую;
выявили сильные и слабые стороны конкурентного предложения.

03

Оценили потенциал двух земельных участков

исследовали особенности окружения каждой площадки;
оценили транспортную доступность и инфраструктуру;
определили ограничения и факторы развития;
выполнили SWOT-анализ;
изучили исторический контекст локаций, нативные посылы и восприятие мест;
сформировали возможные сценарии использования каждого участка.

04

Подготовили инвестиционные рекомендации

сопоставили потенциал двух площадок;
оценили соответствие сценариев рыночному спросу;
сформировали рекомендации по наиболее перспективным направлениям развития каждого участка;
защитили результаты исследования перед клиентом.

Этап 2: Разработали требования к будущему продукту

Мы сформировали технические задания по двум участкам, которые позволят опираться на полученные данные на этапе проектирования для разработки наиболее востребованного и ликвидного продукта.

Каждое техническое задание разрабатывали последовательно

01

Определили продуктовую стратегию

сформировали концептуальную идею будущего проекта и его позиционирование;
определили сегменты целевой аудитории и ключевые пользовательские сценарии;
выделили принципы, которые станут основой для разработки концепции.

«В рамках проекта я выступал в роли продуктолога по двум направлениям, каждое из которых требовало отдельного подхода. В первой части работы важно было найти баланс между рыночной востребованностью продукта, экономикой проекта и уже сформированными решениями заказчика. Мы провели оценку исходных гипотез, усилили наиболее перспективные из них и сформировали рекомендации по продукту, потенциальным операторам и ключевым участникам реализации с учётом класса и позиционирования проекта. Вторая часть стала для меня одним из наиболее сильных и глубоких продуктовых кейсов. Совместно с командой заказчика мы прорабатывали концепции для высокого ценового сегмента, стремясь не просто сформировать набор решений, а создать целостный и содержательно наполненный продукт. Особенно ценю подход команды заказчика к совместной работе. Коллеги предоставляли необходимую свободу для поиска и творческой проработки, при этом чётко разделяли этап генерации идей и решения, которые действительно должны быть зафиксированы в проекте. Благодаря большому опыту команды, ясному пониманию целей и готовности рассматривать нестандартные предложения работа была одновременно продуктивной, профессиональной и по-настоящему интересной».

Денис Шинкоренко

Ведущий аналитик

02

Сформировали требования к архитектуре и пользовательскому опыту

определили требования к функциональному наполнению территории и составу инфраструктуры;
сформировали рекомендации по организации общественных пространств и сервисных зон;
задали принципы пространственной организации проекта и архитектурных решений;
разработали требования к пользовательским сценариям и сервисной модели будущего проекта.

03

Описали принципы коммерческой модели

сформировали рекомендации по функциональному наполнению будущего проекта;
определили базовые параметры коммерческой модели и принципы формирования продуктового предложения;
сформировали техническое задание, которое стало основой дальнейшей работы архитекторов и проектировщиков.

Точка Б

Итог сотрудничества

По итогам проекта девелопер получил ответы на ключевые вопросы, от которых зависела стратегия выхода на курортный рынок:

какие сценарии развития наиболее обоснованы для каждого из двух земельных участков;
каким должен быть продукт, чтобы соответствовать особенностям каждой площадки и локальному спросу.

Исследование показало, что оба участка обладают высоким потенциалом, однако требуют разных подходов к развитию. Для каждого из них были определены наиболее перспективные сценарии использования, а также разработаны технические задания, учитывающие требования к позиционированию, продукту, архитектуре и коммерческой модели будущих проектов.

В результате компания получила не просто рекомендации по двум земельным участкам, а последовательную стратегию их освоения: с пониманием роли каждого проекта в портфеле, оптимальных сценариев использования и требований к будущему продукту.

«Выражаю искреннее восхищение продуктовой командой «Железно». Помимо высочайшего уровня профессионализма и экспертности, хочу отметить искреннее желание создать особенный, идеально выверенный продукт, который выведет локальный рынок на новый уровень. Этот проект для нас стал одним из самых интенсивных по взаимодействию с заказчиком: погружение во все детали на каждом этапе работы. обсуждение идей и гипотез, обмен мнениями и идеями — всё это очень ценно и позитивно влияет на итоговый результат».

Александр Костенко

Руководитель проекта

«Работа с командой «Железно» — это всегда взаимодействие, в котором мы усиливаем друг друга. Конструктивная и своевременная обратная связь, подхватывание и реализация идей, интересные вызовы и гипотезы — всё то, что делает проект продуктивным. Благодарю за этот опыт»!

Ксения Якимова

Ведущий аналитик

«Работа с командой девелопера «Железно» запомнилась насыщенным ежедневным взаимодействием, открытыми диалогами и крайне полезным обменом опытом с максимально вовлечённым в процесс, креативным и супер-профессиональным коллективом со стороны заказчика. Регулярный обмен идеями вдохновлял на создание по-настоящему эксклюзивного, современного и интересного продукта, который по итогу удалось оформить в качестве рекомендаций к продуктовым атрибутам будущих проектов, реализация в будущем которых, есть мнение, просто обречена на успех»!

Алексей Лапа

Ведущий аналитик

Мнение заказчика

Наша работа с Этажи Девелопмент стала совместным поиском лучших решений для двух будущих проектов, а не просто исследованием. Для нас было важно сохранить собственное видение продукта и при этом опереться на объективную аналитику рынка. Команда Этажи Девелопмент смогла найти этот баланс. Коллеги не предлагали универсальных рецептов — они глубоко погрузились в специфику локации, обосновывали каждую рекомендацию и помогли выстроить логику принятия решений, которая учитывала и рынок, и наши продуктовые амбиции. Отдельно хочется отметить открытый профессиональный диалог на протяжении всего проекта, готовность обсуждать, объяснять и уточнять. В таком взаимодействии рождаются решения, которые становятся прочной основой для дальнейшей реализации.