Реанимируем продажи с привязкой к вашим поступлениям

Связаться

Unikey

Владивосток

Февраль 2026

Best use анализ участка и рекомендации по имеющейся продуктовой концепции для девелопера Unikey (Владивосток)

О проекте

Девелопер

Компания Unikey — молодой амбициозный федеральный девелопер, который создает современные жилые кластеры, активно развивается и уже работает в семи городах: Владивосток, Хабаровск, Биробиджан, Москва, Казань, Южно-Сахалинск и Комсомольск-на-Амуре.

Точка А

У девелопера был участок во Владивостоке (район «Вторая речка») под жилую застройку — вытянутой формы, площадью около 1 га, с перепадом высот. К участку примыкают лесной массив, существующая жилая застройка (многоквартирные и частные дома) и медицинский кластер.

Участок расположен в сформированной городской среде и обладает рядом характеристик, влияющих на подход к проектированию: выраженный рельеф, ограниченные сценарии доступа и неоднородное окружение. При этом наличие лесного массива и видовые характеристики на верхних этажах формируют дополнительный потенциал для продукта.

На момент старта у девелопера уже была разработана концепция проекта: 30-этажная односекционная башня на стилобате, ~400 квартир. Ключевая задача — определить, какие изменения в продукте позволят повысить ликвидность проекта и сделать его более управляемым с точки зрения продаж без существенного роста себестоимости.

Проблематика

Проект находился в точке, где базовые решения уже были приняты, но требовали проверки на соответствие рынку и условиям реализации.

1. Специфика участка и ограничения застройки:

перепад высот влияет на сценарии использования территории и конфигурацию пятна застройки;
участок частично расположен в красных линиях больницы, что накладывает ограничения на проектные решения.

2. Транспортная доступность и сценарии движения:

подъезд к участку осуществляется через существующую жилую застройку;
отсутствует прямой выезд на магистрали и быстрый доступ к остановкам общественного транспорта со стороны медицинского кластера;
высокая загруженность ключевых дорог в пиковые часы влияет на восприятие доступности локации.

3. Особенности локации и позиционирования:

район со сложившейся жилой средой, но неоднородным качеством застройки;
ограниченная коммерческая инфраструктура в пешей доступности;
отсутствие прямых сопоставимых конкурентов в локации усложняет формирование четкого позиционирования и ценовых ориентиров.

4. Неопределенность продуктовой модели:

не сформулирована целевая аудитория проекта;
отсутствует связка «продукт — цена — темпы реализации», что затрудняет принятие решений по доработке концепции.

Цель сотрудничества

01

Оценить имеющуюся концепцию проекта на соответствие рынку и выявить зоны риска.

02

Определить целевую аудиторию проекта и сценарии спроса.

03

Сформировать рекомендации по корректировке продуктовой концепции без существенного роста себестоимости.

04

Пересобрать квартирографию и структуру предложения под реальные модели спроса.

05

Сформировать принципы ценообразования и модель реализации проекта.

06

Определить сценарии использования незастраиваемой части участка.

07

Выполнить работу в ограниченный по ряду причин срок — за 3 недели.

Что мы сделали

За 3 недели провели детальное исследование с большой частью очной работы во Владивостоке, сформировали аналитический отчёт и стратегию продукта

01

Анализ участка и ограничений

Проанализировали физические параметры участка: рельеф, перепады высот, конфигурацию, ограничения по застройке.
Оценили влияние рельефа на стоимость строительства, доступность и сценарии использования территории.
Разделили участок на функциональные зоны: зона застройки и зона благоустройства.
Определили, что рельеф — не только ограничение, но и ресурс для формирования уникального благоустройства.

02

Анализ локации и инфраструктуры

Изучили окружение участка: жилую застройку, медицинский кластер, транспортные связи.
Оценили фактическую доступность социальной и коммерческой инфраструктуры.
Проанализировали транспортную ситуацию и сценарии подъезда к участку.
Выявили ограничения по формированию уличного трафика и дефицит коммерции.

03

Анализ рынка и конкурентной среды

Проанализировали структуру спроса и предложения на первичном рынке Владивостока.
Выяснили, что преобладает спрос на жильё комфорт-класса (доля — более 80%).
Изучили проекты-аналоги с сопоставимыми ограничениями по локации.
Выявили ценовые диапазоны — ≈150−260 тыс. руб./м² в сегменте.
Сравнили темпы продаж и продуктовые характеристики конкурентов.
Определили ориентиры по продуктовым характеристикам, цене и темпам продаж для проекта.

04

Оценка существующей концепции проекта

Разобрали исходную архитектурную и продуктовую концепции.
Проанализировали ТЭП, квартирографию, планировочные решения.
Выявили зоны риска, в частности — преобладание малогабаритных квартир, отсутствие продуктовой дифференциации по этажам и слабая работа с видовыми характеристиками.
Сформировали перечень рекомендаций для повышения востребованности и устойчивости проекта.

05

Пересборка продуктовой концепции

Определили целевую аудиторию проекта (жители района, сотрудники медицинского кластера, семейные люди).
Пересмотрели квартирографию: как соотношение типологий квартир, так и отдельные планировочные решения.
Предложили сценарии использования нижних жилых этажей (в том числе под аренду).
Сформировали принципы дифференциации продукта по этажам.

06

Разработка решений по территории и благоустройству

Предложили вынести основные функции двора за пределы стилобата на прилегающую территорию.
Разработали сценарий использования рельефа:

террасирование;
разделение на активные и тихие зоны;
интеграция природного ландшафта.

Сформировали концепцию благоустройства с учетом перепада высот.

07

Доработка мест общего пользования

Дали рекомендации и предложили референсы по паркингу, колясочным и зонам хранения.

08

Формирование финансовой модели и ценообразования

Определили значение стартовой цены.
Сформировали требования к доработке продукта, позволяющие удерживать цену и управлять выручкой по этажам и типам квартир.
Построили модель продаж с учетом структуры спроса и всех каналов.

Точка Б

Итог сотрудничества

Заказчик получил аргументированную всестороннюю обратную связь по имеющейся продуктовой концепции с указанием рисков и точек роста.
Сформирован перечень конкретных изменений по продукту.
Определена целевая аудитория проекта.
Разработан сценарий использования всей территории участка, включая ранее незадействованную часть.
Сформирована финмодель, стартовое ценообразование и темпы реализации.

«Работа с командой Unikey выстроена на принципах высокой эффективности и ответственности. Несмотря на интенсивный темп, это не снижает требовательности к качеству: мы стремимся выполнять задачи максимально качественно в сжатые сроки. Взаимодействие требует полной мобилизации ресурсов для достижения высокого результата, оперативного выхода на проект и максимальную экономическую эффективность. Каждый раз при обращении этого заказчика мы задействуем лучшие ресурсы и передовые идеи, что позволяет стабильно обеспечивать высокий уровень исполнения».

Денис Шинкоренко

Ведущий аналитик

«Мы всегда высоко ценим подход компании к аналитике и подготовке перед стартом проектов, неоднократно убеждаясь, что реализация не заставит себя ждать. Но даже при этом всегда есть место, чтобы копнуть глубже. Пройти ногами участок, локацию, прожить жизнь будущего клиента. Пересмотреть конкурентов — если понадобится, не один раз. Поговорить с экспертами рынка, потому что сейчас всё очень быстро меняется. И хотя мы формируем аналитику под проект, который будет жить годами, подготовиться к этому нужно основательно. В этом мы глубоко уважаем подход Unikey. А работа над этим проектом позволила нам увидеть ещё одну грань продукта для Владивостока».

Евгений Величко

Эксперт по продукту

«С командой Unikey всегда приятно поработать: сжатые сроки, амбициозные задачи, четкая постановка целей, взаимодействие конструктивное и при этом легкое. Заказчик зарекомендовал себя с высокопрофессиональной стороны, требовательность к деталям — отличительная особенность девелопера. Как итог — результаты работы полезны для обеих сторон».

Алексей Лапа

Ведущий аналитик