Реанимируем продажи с привязкой к вашим поступлениям

Связаться

Тим-Групп

Владивосток

Ноябрь – декабрь 2025

Best use анализ участка в центре Владивостока под коммерческую функцию для компании «Тим-Групп»

О проекте

Девелопер

Компания «Тим-Групп» — девелопер полного цикла во Владивостоке, создающий современные жилые комплексы с 2017 года. Сопровождают проект на всех этапах — от идеи и строительства до передачи ключей и обслуживания через собственную управляющую компанию.

Точка А

У девелопера имеется участок в центре Владивостока, на котором он планирует реализовать коммерческую недвижимость. Важно было проверить имеющиеся гипотезы о продукте и проработать их более детально, определить ключевые параметры будущего продукта:

оптимальную функцию и позиционирование объекта;
экономически обоснованную этажность;
структуру площадей и продуктовую матрицу;
модель реализации: продажа единым лотом или поэтапная реализация отдельных лотов.

Проблематика

Риски ошибки при формировании неверной пропорции по типам бизнеса и размерам лотов внутри этих сегментов.
Острый дефицит парковочных мест при ужесточившихся нормативах.
Высокая конкуренция с крупными ТРЦ в части ритейла, что сразу сужало возможные форматы продукта.
Неизученность рынка апартаментов во Владивостоке как дополнительный риск.
Ограниченное пятно застройки при необходимости обеспечить и коммерческую площадь и паркинг.
Определение класса бизнес-центра и цель обеспечить более скорый возврат инвестиций при прочих равных сценариях.

Цели сотрудничества

01

Определить оптимальный сценарий использования участка с учётом местных ограничений, нормативов и текущей рыночной конъюнктуры; проверить гипотезы по продукту.

02

Оценить потенциал различных функциональных форматов (офисы, ритейл, апартаменты и их комбинации) и определить наиболее востребованную структуру продукта.

03

Сформировать ключевые параметры будущего объекта: класс бизнес-центра, допустимую этажность, структуру площадей, принципы нарезки лотов и обеспеченность парковочными местами.

04

Проработать возможные модели реализации проекта, включая продажу объекта единым лотом инвестору либо поэтапную реализацию отдельных помещений, и оценить их коммерческую целесообразность.

05

Обеспечить более скорый возврат инвестиций при прочих равных сценариях.

Что мы сделали

01

Анализ территории и контекста

Этот этап исследования провели очно во Владивостоке, вживую оценили описанные параметры.
Проанализировали расположение земельного участка и его окружение: жилые комплексы и образовательные учреждения.
Изучили транспортную доступность локации, интенсивность автомобильного и пешеходного трафика.
Провели исследование демографической структуры аудитории в зоне доступности объекта. Оценили потенциальный прирост населения и его влияние на спрос на коммерческие функции.
Определили уровень доходов и социально-экономический профиль жителей и посетителей в локации.
Ознакомились с планами развития территории и перспективами жилищного строительства в районе.
Провели глубинные интервью со стейкхолдерами и представителями целевой аудитории.
Сделали вывод, что локация обладает хорошим потенциалом для развития деловой функции и сервисной инфраструктуры за счёт сочетания трафика, жилой застройки и транспортной доступности.

02

Геомаркетинг

Выполнили анализ пешеходных потоков и покупательского трафика.
Определили численность потенциальной аудитории и структуру потоков пользователей территории.
Выполнили сегментацию аудитории по возрастным группам и уровню дохода.
Оценили совокупный покупательский потенциал территории.
Проанализировали влияние крупных генераторов трафика, включая образовательные учреждения и деловые центры.
Исследовали показатели среднего чека и динамику потребительской активности.

«Благодаря выезду во Владивосток мы не просто проанализировали участок, а „прожили“ его: оценили пешеходные маршруты, проверили конкурентов лично, прочувствовали ритм локации. Именно полевой этап позволил верифицировать расчёты и увидеть неочевидные риски. Команда заказчика активно включалась в обсуждение гипотез и давала честную обратную связь, а наша команда на основе всех данных сумела сделать концепцию по-настоящему прикладной».

Евгений Величко

Руководитель проектов

03

Анализ конкурентной среды

Провели анализ рынка офисной недвижимости Владивостока.
Исследовали объёмы вакантных площадей, структуру предложения и динамику арендных ставок.
Проанализировали спрос на офисные помещения различного формата и площади.
Провели анализ рынка гостиничной недвижимости.
Изучили динамику среднего чека и структуру предложения гостиниц и апарт-отелей.
Выполнили анализ рынка объектов общественного питания в зоне влияния проекта.
Провели анализ спортивной инфраструктуры в зоне доступности. Сформировали требования к фитнес-центру для проекта.

04

Формирование концепций и защита перед заказчиком

На основе проведённого анализа разработали несколько сценариев оптимального использования участка, описали преимущества и недостатки каждой.
Описали варианты размещения офисной, гостиничной и сервисной функций.
Выполнили оценку потенциала смешанных форматов (офисы + апартаменты).
Рассчитали возможные сценарии монетизации проекта.
Проанализировали модели реализации объекта: продажа единым лотом и смешанная модель реализации площадей. Рассчитали потенциальную прибыль и сроки реализации по каждой модели.
Оценили прогнозные цены продажи и арендные ставки.

Точка Б

Итог сотрудничества

Заказчик получил детальный аналитический отчёт по рынку и два варианта концепции проекта с финансовыми моделями и сравнительным анализом на выбор. Мы детально проработали выбранную концепцию, а также сформировали детализированное продуктовое задание на проектирование. В результате заказчик получил ответы на ключевые вопросы.

«Заказчик ТИМ-Групп продемонстрировал глубокое погружение в проект и чёткое понимание рынка коммерческой недвижимости Владивостока. Отдельно хочу отметить конструктивный подход к обсуждению — все замечания и уточнения давались по существу, что позволило быстро выйти на финальную концепцию. Работать с таким заказчиком было профессионально интересно: диалог строился на равных, с фокусом на достижение результата. Благодарю за сотрудничество и готовность оперативно принимать решения».

Денис Шинкоренко

Ведущий аналитик

«Перед нами стояла задача: разработать концепцию нежилого здания, сочетающую в себе различные направления коммерческой недвижимости, с упором на максимальную ликвидность проекта. Мы провели глубокое исследование рынка коммерческой недвижимости Владивостока и предложили заказчику 2 варианта продуктовой концепции. Далее по итогам выбранного варианта сформировали детализированное продуктовое ТЗ с ценообразованием, расчетом доходной части модели продаж, рекомендациями по возможным сценариям управления бизнесом. Команда ТИМ-Групп продемонстрировала высокий уровень профессионализма, чёткость в изложении информации и постановке задач, оставив положительные впечатления. Взаимодействие получилось весьма плодотворным и полезным для обеих сторон».

Алексей Лапа

Ведущий аналитик

Мнение заказчика

«На старте работы у нас было несколько гипотез по реализации локации, и нам важно было получить фактуру для их оценки и дальнейшей проработки. В ходе работы удалось последовательно разобрать все ключевые развилки и подтвердить сформированные гипотезы.

На выходе мы получили не только варианты концепции, но и понятную логику, на которую будем опираться при дальнейшей проработке проекта: по продукту, параметрам здания и сценарию реализации. Проведённая командой Этажи Девелопмент работа была полезна именно как инструмент для принятия решений, а не как формальный аналитический отчёт».